Ley de alquileres: los cambios que busca incorporar el Gobierno

Ley de alquileres: los cambios que busca incorporar el Gobierno

La situación de los alquileres en el país se ha convertido en una complicación diaria para todos los inquilinos, donde los precios son demasiados elevados en una situación económica adversa. Actualmente existen dos proyectos en tratamiento en Cámara de Diputados que tienen chances de concretarse. Por un lado, el proyecto que cuenta con media sanción del Senado y otro que impulsa el Gobierno de Macri. Claves para entenderlos y puntos que intentará modificar el oficialismo.

La inminente sanción de una nueva ley de alquileres, tiene en vilo a los más de siete millones de inquilinos en el país. En noviembre en Cámara de Senadores se le otorgó media sanción aprobada por unanimidad al proyecto que fue presentado por la Senadora del FPV Silvia García Larraburu y que ahora deberá ser tratado en Diputados. En contrapartida el oficialismo dejaría afuera de la legislación  a viviendas de clase media aunque incluiría los “alquileres sociales”. Desde las Asociaciones de Inquilinos esperan una vía rápida de resolución.

La primera diferencia entre ambos proyectos es el plazo de renovación de contratos, mientras que en el votado en el Senado extiende a 3 años, el macrismo quiere mantener las condiciones actuales. Al mismo tiempo el primero establece los ajustes de alquileres a través de un promedio entre las variaciones de precios elaboradas por el INDEC y la de los salarios del sector formal.

 

¿Que propone la Ley ya aprobada en Senadores?

  • Plazo mínimo de contrato de tres años.
  • Actualización del alquiler al año tomando en cuenta promedio entre índice de precios y aumentos de salarios; siempre que la inflación supere el 10% anual.
  • Comisión inmobiliaria no superior a un mes de alquiler.
  • Reintegro del mes de depósito equivalente al último mes de alquiler.
  • Impuestos y expensas extraordinarios por cuenta del propietario.
  • Elimina el plazo mínimo de 6 meses para la rescisión del contrato.
  • Obliga al propietario a negociar con el inquilino dentro del plazo de los 60 días del vencimiento del contrato las condiciones de la renovación del mismo.

 

 

Sin embargo, el proyecto impulsado por el oficialismo, que quiere modificar el que viene del Senado, determina que las expensas extraordinarias y la actualización de los alquileres sea anual y alcance a todos los alquileres. En cuanto al impulsado por el Presidente de la Comisión de Legislación General, Diputado del Pro, Daniel Lipovetsky pone un límite a los alquileres hasta 840 UVA ($15.600), las cuales son reguladas por el Banco Central de la Nación y de esta manera se ajustan a la inflación.

“Pusimos las categorías en uva porque estas están reguladas tanto por ley y por el Banco Central. Nosotros jamás apuntamos a que aumenten los alquileres, sino todo lo contrario” Daniel Lipovetsky.

Desde las organizaciones que integran el Frente de Inquilinos Nacional, aseguran que “es una medida injusta porque de esta manera, un departamento de tres ambientes, ubicado en zona céntrica, que actualmente vale $13.000, lo aumentarían a  más de 15 mil y de esta manera seguirían los aumentos que determina el propietario”.

 

Subsidio de “alquileres sociales” que propone el oficialismo
  • Sería destinado a los inquilinos que accedan a alquileres menores de $15.600
  • El Estado “acompañaría” con subsidios a los inquilinos para solventar los gastos de ingreso
  • En el documento redactado no se especifica en qué condiciones se recibiría el beneficio y podría depender de cada distrito
  •  Formaría parte del Plan Nacional de Viviendas

Régimen de fomento

Otra de las polémicas que figura en el proyecto oficialista es la creación de un régimen de fomento destinado a la construcción y desarrollo de viviendas para alquilar.

Maximiliano Vittar, presidente de la Asociación de Inquilinos Córdoba, criticó este punto: “Ellos parten de la base que hay alquileres muy altos por una falta de oferta debido a la falta de inmuebles. En realidad esto es un falacia. desde 2005 venimos percibiendo un boom inmobiliario importante y hemos notado que hay más propiedades pero menos propietarios”.

“Los grandes desarrollistas inmobiliarios siguen marcando la línea del mercado y siguen perjudicando al inquilino que no tiene donde vivir”. Maximiliano Vittar.

Los dos proyectos

 

Proyecto aprobado en Senadores Proyecto impulsado por el Ejecutivo
Alcance a todos los alquileres (solo vivienda familiar) Por debajo de 840 UVA ($15.600) (alquileres familiares y comerciales)
Plazo del contrato de 3 años Contrato de 2 años
Aumento del alquiler anual con inflación superior al 10% (Promedio entre aumentos de precios medidos por Indec y actualización salarial) Aumento de los alquileres cada un año para montos hasta  840 UVA con inflación superior al 10% (Actualización salarial sin índices de precios)
No contempla alquiler social Implementación del alquiler social establecido por cada jurisdicción
Pago de impuestos y expensas extraordinarias por parte del propietario Pago de impuestos y expensas extraordinarias por parte del propietario en alquileres menores a $15.600
Regulación de comisiones inmobiliarias no superiores al primer mes de alquiler Si bien el proyecto no hace referencia al tema, los diputados oficialistas apoyarían esta medida
Mes de depósito en garantía que al ser devuelto sea actualizado al valor del último mes de alquiler Concuerda con el otro proyecto
Eliminación del plazo mínimo para rescisión de contrato Misma normativa que el proyecto aprobado en Senadores
Indemnización por rescisión antes del año equivalente a un mes y medio de alquiler. Después del año, el pago sería de un mes. Contempla lo establecido por el otro proyecto solo para alquileres de monto menores a las 840 Uva ($15.600)
Renovación de contrato exige un acuerdo entre las partes a 60 días previos a la finalización del mismo. Contempla lo establecido por el proyecto ya aprobado pero para alquileres con precio menores a 840 Uva ($15.600)

“No tocamos el tema de las comisiones inmobiliarias porque nos parece correcto lo planteado por el Senado” aseguran desde Cambiemos.

La situación de los alquileres en Córdoba

Maximiliano Vittar, asegura que una de las principales problemáticas en cuanto a los alquileres en la zona céntrica de la Ciudad, consiste en una fuerte concentración de estudiantes y trabajadores de la industria automotriz que vienen desde el interior. Esto genera una demanda importante a la hora de alquilar y con el correr del tiempo, ha desarrollado un boom inmobiliario.

“Sufrimos un abuso inmobiliario como inquilinos debido a las cláusulas abusivas que proponen las inmobiliarias y no tenemos margen de negociar. Además pagamos la totalidad de los gastos para ingresar a la vivienda, ya sean el impuesto al sello y gastos administrativos de contratos que deberían abonar las dos partes” denunció Vittar.

La rápida construcción de los edificios por partes de las empresas desarrollistas es otro punto que denuncia la Asociación de Inquilinos: “La mayoría de los nuevos edificios tienen irregularidades como las humedades y problemas como estos jamás reciben respuestas y debemos aceptar estas condiciones”.

Respecto al posicionamiento del proyecto presentado por Lipovetzky, desde la Asociación de Inquilinos Córdoba aseguran que si bien hay muchos puntos de acuerdo con el proyecto ya impulsado desde Senadores, existe disconformidad respecto a la implementación de las Uva: “Esto generará un terrible aumento de los alquileres debido a que este proyecto le da al propietario la posibilidad de ajustar los alquileres que superen las 840 Uva y de esta manera quedar por fuera del marco regulatorio”.

Posicionamiento de la Cámara Inmobiliaria de Córdoba

Desde la cámara inmobiliaria de la provincia, en contraposición al proyecto de ley denuncian que no sería conveniente que los impuesto sean afrontados por los propietarios debido a que el importe de estos serían “sumados al valor del alquiler por lo cual terminarían siendo más los costos de éstos y los ajustes irían a recaer sobre el alquiler más los impuestos”.

Juan Martín Dahar, Presidente de la Cámara Inmobiliaria en declaraciones a Radio Gen 107.5, argumentó: “Si incluimos el impuesto en los alquileres se aumenta la base imponible sobre la que se calcula el monto de las comisiones y del impuesto del sello”.

“En Córdoba hay una exención al impuesto de sellos menores a los 2 mil pesos, mayor a este monto es el uno por mil del monto total del contrato”. Juan Martín Dahar.

Finalmente, Dahar pidió por la creación de un ente que medie entre inquilinos y propietarios cuando no existe un común acuerdo: “Es necesario para poder saldar estas diferencias de forma más rápida y ágil que beneficie a las dos partes”

Principales puntos de la ley

Asociación de Inquilinos Córdoba Cámara Inmobiliaria Córdoba
Comisión Inmobiliaria Exigen que su valor no supere el mes de alquiler Actualmente se cobra el 5% del valor total del contrato. Esto es por encima del precio de una mes de alquiler
Actualización de contrato De manera anual actualmente es semestral con actualizaciones entre 12.5% y 15%
Gastos al momento del ingreso Abonado por ambas partes (comisión, gastos administrativos e impuesto al sello) Gastos de informe y sellado a cargo del inquilino
Mes de depósito Actualización de valor a la hora de ser devuelto No corre una devolución con precio actualizado
Impuestos municipales y provinciales A cargo del propietario A pedido del propietario, generalmente son encubiertos en el precio del alquiler
Expensas extraordinarias Por cuenta del propietario Por cuenta del propietario
Rescisión de contrato Sin plazo de tiempo para efectuar la acción a través de una indemnización El plazo mínimo a la hora de rescindir es de seis meses
Renovación de contrato Condiciones de negociación de 60 días previos a la finalización del contrato No exige una renovación por parte del propietario

 

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