Consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble

Consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble

 

Por: Mariela Andrea Moncada

Abogada – Mediadora

Con el auge de los créditos hipotecarios, muchos consumidores han decidido hacer realidad su sueño de tener la casa propia, por ello quería dejarles algunos consejos para que ese sueño no se transforme en “pesadilla”.

La compra de un inmueble no es sencilla. Como se trata de un “bien registral”, hay que tener en cuenta ciertos aspectos particulares de la propiedad, de los vendedores y del intermediario (inmobiliaria).

 

Respecto a los intermediarios (inmobiliarias)

  • Antes que nada, corroborar que las personas intermediarias, sean PROFESIONALES MATRICULADOS, (los martilleros o corredores inmobiliarios son los únicos que pueden actuar como intermediarios, si son abogados, contadores, escribanos, ingenieros, para poder cobrar la “comisión inmobiliaria” deberán contar con matricula de martillero, corredor publico o inmobiliario. Eso se puede comprobar solicitándole los datos personales (nombre, apellido y número de matrícula) al profesional y verificando los mismos en el Colegio de martilleros o Colegio de corredores inmobiliarios.

Además, en la oficina del profesional debe estar exhibida una “oblea de habilitación” por parte del colegio profesional en la que consta dicho permiso. Este consejo no es menor, ya que si la persona interviniente no esta matriculada, yo no hay obligación de abonarle comisión inmobiliaria ni honorarios por su intermediación por estar realizando un “ejercicio ilegal de la profesión”.

 

  • La publicidad de las casas / lotes / departamentos, que figuren en diarios, Internet o cualquier medio de publicación debe contener el número de matrícula del profesional que las está vendiendo.

 

Respecto de los vendedores:

 

Averigüen quien o quienes son los titulares registrales del inmueble, si están todos vivos, si están en el país o viven en el exterior, porque solamente el titular registral del inmueble es quien les firmara la Escritura. Si han fallecido, verifiquen si esta tramitada la Declaratoria de Herederos, con el respectivo “tracto abreviado” para poder asegurarse que el tramite está en condiciones de Escriturar.

 

Respecto de la propiedad:

 

  • Una vez que tenemos el inmueble que nos interesa, lo primero que tenemos que hacer es verlo, parece algo obvio, ¿no?. Pero es necesario aclararlo porque no todos los interesados se ponen a ver el inmueble en todos sus detalles. Es necesario evaluar el estado de conservación, disposición de los ambientes, la iluminación y ventilación natural, todo los aspectos “físicos” de la casa o departamento. Es recomendable, si la propiedad es antigua o si tengo previsto realizarle algunas modificaciones, que sean acompañados por un arquitecto o ingeniero para que vea “técnicamente” la propiedad junto a ustedes y vea si los arreglos que quieren realizar, se podrán hacer.

 

  • Una vez que se ha visto y analizado la propiedad en su aspecto de “construcción” hay que observar el tema papeles. Este aspecto es fundamental ya que hay que comprobar que este todo en orden lo cual nos permitirá el otorgamiento de un crédito, y a la vez poder escriturar.

 

¿Qué tengo que tener en cuenta?

 

  1. Pedir copia de escrituras, impuestos y planos; para poder realizar lo que se llama estudio de títulos. Este paso es importante que lo realice un abogado o escribano de nuestra confianza, para que realicen la solicitud de toda clase de informes (a distintas reparticiones del estado) para averiguar si esa propiedad se encuentra en condiciones para su comercialización.

Este “estudio de títulos” nos permitirá saber si la propiedad está a nombre del vendedor, si están en condiciones de transferir, si la propiedad no tiene ningún embargo o gravamen que impida poder poner la propiedad a nombre del comprador.

Es recomendable  buscar un abogado o escribano y que sea puesto y elegido por el comprador, para que tenga una visión “imparcial” del estado de los papeles de la propiedad.

 

 

  • Otro punto a tener en cuenta es el tema planos. La mayoría de los créditos hipotecarios están solicitando que las propiedades tengan planos aprobados con final de obra. Hay propiedades que tiene planos, pero al paso del tiempo, se realizaron ampliaciones o modificaciones de esa propiedad y no se asentaron esos cambios, por lo que el “final de obra” puedes estarles faltando. Si no tienen este tramite hecho, tengan en cuenta que se puede solicitar pero tiene un tiempo y costo extra.

 

  • Solicitar los libre deudas de impuestos, o bien las deudas de impuestos para saber cuánto debe, y que no haya deuda en gestión judicial ( ya que la escribanía, antes de que firmemos escritura, retendrá los montos de deudas de impuestos).

 

  • Cuando tenemos listo el tema “papeles” (títulos, deudas y planos) recién ahí, aconsejo comenzar a hablar de lo que es señas y precios de la propiedad. Porque si no sabemos, fehacientemente, como están los títulos de la propiedad, es muy riesgoso entregar dinero, por si hay algo que no está bien. Por ejemplo: puede pasar que el titular del inmueble haya fallecido y los herederos no abrieron “declaratoria de herederos” , para poder escriturar, (y para continuar con el “crédito”) les van a pedir si o si que presenten la declaratoria de herederos terminada, y este trámite demora varios meses. Corren el riesgo de que se caiga el crédito… ¡averigüen bien!

 

  • Otra cosa que tiene que tener en cuenta, es que, si están comprando a través de crédito hipotecario, el banco, enviará un tasador para que determine el valor de la propiedad y ese es el precio que tomara el banco. Puede ser “mayor o menor” al que pide el dueño (en caso de que el tasador, fije un precio menor al que pide el dueño, tiene que tener previsto como hará para conseguir el dinero que le falta para saldar la operación).

 

  • Hay que tener en cuenta que no es lo mismo seña que reserva, ya que la seña en caso de arrepentimiento del vendedor, ésta se duplica cuando se le devuelve al comprador, la reserva no. Sólo mantiene las condiciones de venta, es decir, precio, plazos, etc; cuando por ejemplo  se firma una “seña”, se entrega $10.000 y luego el vendedor se arrepiente de la venta o por algún motivo ajeno a al comprador, la venta no se puede realizar. El vendedor le tendría que entregar $20.000 ($10.000 de el dinero entregado  por el comprador y $10.000 en concepto de resarcimiento); si firma reserva, solo se entregaría los $10.000.

 

  • Es MUY IMPORTANTE que éste documento que se firma (sea seña o reserva) esté completo, con todos los detalles de la operación. Que conste precio, y condiciones de pago, gastos, quién se hará cargo de los gastos de escrituración y comisiones, plazos, entre otras cosas.

 

  • Luego que se tiene la seña o reserva efectuada, tendrán que darle curso al banco para continuar el tramite de la escrituración. Si no compran la propiedad a través de un banco, les recomiendo que sea su abogado de confianza el que les redacte el “boleto de compraventa”, si la propiedad la van a abonar en varias cuotas. En caso de que abonen la propiedad de contado, lo recomendable es que realicen directamente escritura (sin pasar por el “boleto de compraventa”) para que el escribano realice lo que se llama “bloqueo de dominio” que nos garantizará que por el tiempo que dure este bloqueo no ingresara ningún embargo ni medidas cautelares al inmueble.

 

  • El boleto de compraventa no es “oponible a terceros”, significa que uno puede comprar un inmueble mediante “boleto de compraventa” pero a éste le pueden ingresar embargos, al titular de la propiedad le puede ingresar una inhibición, lo que impedirá luego tener “mi” escritura.

Por ello es recomendable que no pase mucho tiempo entre el boleto y la escritura, esta última cuanto antes.

 

  • Al momento de la escrituración, el escribano solicitará todos los datos de los compradores, vendedores, si hay declaratoria: tracto abreviado; también solicitará todos los datos del inmueble (que generalmente constan en el “Boleto de Compraventa”, por ello es muy importante que éste documento esté perfectamente completo).

 

¿Qué gastos tengo que tener en cuenta?

Pactar todo por escrito y que quede todo bien detallado en el documento de “seña o reserva” o en el “boleto de compraventa”, para que no haya sorpresas posteriores.

 

  • Para el boleto de compraventa: si intervino un martillero o Corredor inmobiliario, la comisión inmobiliaria es del 3% (para Córdoba) del valor de la venta (generalmente se abona al momento de la firma del boleto o en la Escritura), timbrado del boleto, certificación de firmas.
  • Por la escritura: honorarios del escribano, (se puede pactar que sean abonados entre las dos partes comprador y vendedor), impuesto a la transferencia de inmuebles, esté impuesto, grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles. Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los certificados y constancias que puede estar obligado a tramitar: Certificado de No Retención, Constancia de Valuación y Certificado de Retención. Asimismo con carácter previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuya valuación fuera igual o superior a $ 600.000, deberá tramitar el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).
  • Todos estos impuestos y cargos, es muy importante que se asesoren bien de cuánto dinero será, porque todo se calcula como porcentaje del precio de venta, por ello, les recomiendo que lo consulten con su escribano de confianza.

Estos son solo algunos consejos mínimos que deben tener en cuenta a lo hora de comprar una propiedad. Recuerden que una consulta a tiempo, con su Abogado o Escribano de confianza, pueden evitarles grandes dolores de cabeza.

 

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